如何看待《安家》中涉及的房产交易问题?法官来解答

2020-03-13 11:49:35 来源: 乐居网 作者:

  近日,由孙俪、罗晋领衔主演的电视剧《安家》正在热播。这部聚焦于房产中介的电视剧,涉及不少与日常生活息息相关的法律问题。“跳单”行为是否构成违约?获赠后如何实现权益?北京市朝阳区法院亚运村法庭法官助理王岩结合当中剧情,就大家关心的话题作出了法律解读。

  “跳单”行为是否构成违约?

  《安》剧中有这样一个桥段:房产经纪人房似锦辗转奔波许久,为林茂根林老板找到了其口中描述的老洋房向公馆,又经过多方打听,联系到向公馆的原主人向玉荣的后代。经验老道的房产中介店长徐文昌曾善意提醒房似锦,一定要和林老板签好中介协议。然而房似锦却始终坚信林老板是个好人,并没有在意这件事。结果在向家的后人被找到之后,林老板不仅将看护了向公馆数十年之久的耿运来夫妇骗出了向公馆,还绕过了房似锦和徐文昌,私下与向家继承人完成交易。

  王岩:“跳单”并非严格的法律术语。在房产中介的居间服务中,“跳单行为”指的是买卖或租赁的一方利用了中介公司的房源信息后,绕过该中介机构直接与另一方达成交易的行为,或者是绕过该中介机构通过其他机构与另外一方达成交易的行为。

  林老板未与房似锦签订《中介协议》,但接受房似锦介绍的房源和房主信息后,绕过房似锦私下与向家继承人完成交易并办理了过户手续,林老板确实存在“跳单”行为。但由于房似锦未与林老板签订《中介协议》,林老板“跳单”的行为并不构成法律层面上的违约。

  实践中,中介公司在签订居间合同时,通常会通过格式条款的形式明确禁止“跳单行为”。如何界定“跳单行为”是否构成违约?根据最高人民法院2011年12月20日发布的1号指导案例,裁判要点中明确,房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。

  但是,当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,故不构成违约。

  获赠房产后如何实现权益?

  根据《安》剧剧情,解放前,向公馆的原主人向玉荣将向公馆的两间耳房赠予了耿运来的爷爷(当时的向公馆管家),并有《赠予书》为证,耿运来一家三代人七十多年来一直居住在向公馆里。而林老板在明知该事实的情况下,与向家后人签订了合同,并取得了具有法律效力的房产证,耿运来依据《赠予书》原件要求重新对向公馆进行确权,是否可行?

  王岩:《安》剧中,向玉荣出具了《赠予书》,并将房屋实际交付给受赠人耿老爷子,受赠人接受赠与房屋后,耿家三代人一直居住在该处房产中,双方达成合意并实际履行,赠与合同已经生效。

  但赠与合同生效并不意味着房屋所有权的转移。现实生活中发生房屋赠与后,受赠人应尽快到不动产登记事务中心办理过户登记手续,以保障自己的权益。

  结合剧情,如今,耿运来只能通过法院先行确定赠与合同的效力,后另行向林老板主张权利,取得相应的房产对价。

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责任编辑:单建伟

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